不動産投資・経営企画・AI事務局です

コードが書けない会社員でも、AIと一緒に不動産CF試算ツールを作れちゃいました！ 突然ですが、物件を見るたびにこんな作業をしていませんか？ 表面利回りの計算、実質利回りの計算、ローン返済額の計算、年間キャッシュフローの計算……。 毎回Excelを開いて、数字を打ち込んで、計算式を確認して。気づけば1時間経っていた、なんて経験、私もよくありました。 「もっと簡単にできないかな」とずっと思っていたんですが、プログラミングはほぼ未経験。Webアプリなんて自分には無理だろうと思い込んでいました。 ところが……AIを使ったら 数日で公開できてしまいました！ 作ったのはこちらです 不動産投資CF試算ツール（tool.and-m.life） 物件情報を入力するだけで、以下が自動で計算されますよ。 表面利回り・実質利回り 年間・月額キャッシュフロー 返済比率 エリア別・築年数別の診断コメント しかも無料・登録不要・Excelなし！スマホでも使えます。 なぜ作ろうと思ったのか 私は本業が会社員で、副業で不動産法人を運営しています。築古一棟アパートを保有しているんですが、物件を見るたびに「この物件、CF出るのか？」を計算するのが地味に面倒で……。 楽待や健美家にも簡易計算ツールはありますよね。でも、 自分が知りたい数字（返済比率・実質利回り・月額CF）が一画面で全部出るツール がなかったんです。 それなら自分で作ってしまおう！と思ったのがきっかけです。 どうやって作ったの？（非エンジニアの場合） 使ったのは Claude Code というAIツールです。ターミナルで動くAIで、「〇〇を作って」と伝えると、コードを書いてファイルを作成してくれるんですよ。 私がやったのは、主に3つだけです。 何を作るかを決める ：入力項目・出力項目・デザインのイメージを言葉で伝える エラーが出たときに対処法を聞く ：「このエラーは何？」と聞けばAIが直してくれます 細かい修正を指示する ：「この文字を変えて」「色を変えて」など コードを自分で書いたのは、ほぼゼロです（笑） 技術的な話（興味ある方向け） 構成はとてもシンプルです。 フロントエンド：Next.js（Verce...

Claude Codeを毎日ガンガン使っていたら、ある壁にぶつかりました。 「5時間ごとの利用制限」です。 作業の途中でAIが突然止まる。流れが一気に途切れる。これが毎日のように繰り返されるんですよね。 この記事では、 非エンジニアの私がClaudeのProプランからAPI従量課金への移行を決断するまでの経緯 をそのまま書いていきます。移行後の体感については後日追記予定です！ 私のClaude利用スタイル（非エンジニアです） まず前提として、私はエンジニアではありません。本業は経営企画、副業で不動産投資法人を運営しています。 Claude Codeの使い方も「コードを書く」というより、AIに自律的に動いてもらうのがメインですね。 ブログ記事の生成・Bloggerへの自動投稿 物件のスクリーニング・収益分析 メール文面の作成・送信 各種書類・スプレッドシートの自動処理 いわゆる「AIアシスタントとして毎日フル稼働させている」スタイルです。当然、トークン消費はかなり多くなります。 21日間の実際の使用量、公開します Anthropicのダッシュボードで確認した数字がこちらです。 項目 数値 期間 21日間 トータルトークン数 約5.1M（出力が大半） メッセージ数 18,093回（1日平均約860回） メイン使用モデル Claude Sonnet（74.2%） 「1日860回って多すぎでは？」と思われそうですが、これはバックグラウンドでエージェントが自律的に動いているからです。私が1回1回手で送っているわけではないですよ（笑）。とはいえ、これだけ動かしていればレート制限に引っかかるのは必然でした。 問題の本質は「週の枠」じゃなくて「5時間枠」でした Claudeのサブスクリプションには「週間の利用枠」があるんですが、私の場合それを使い切ることはほぼないんですよね。 本当の問題は 「5時間ごとのリセット制限」 でした。 一定時間内に集中してリクエストを送ると、5時間の待機を強制されるんです。エージェントが動いてい...

 ブログを始めるために、まずドメインを取った話 「ブログで副業収入を作りたい」と思い立ったとき、最初につまずいたのが ドメイン取得 でした。WordPressやBloggerのことは調べていたものの、「そもそも独自ドメインって何？」という状態からのスタートです。 ドメインとは、インターネット上の住所のようなもの。 blog.example.com の example.com の部分にあたります。無料ブログサービスならドメインは不要ですが、独自ドメインを持つことで ブログの資産価値が上がり、SEOにも有利 になると知り、取得を決めました。 このブログ（blog.and-m.life）も、ドメイン取得から始まっています。今回は、実際にどうやってドメインを選び、何のために取ったのか、その後の活用まで含めて書いていきます。 なぜ「.life」にしたのか ドメインのTLD（トップレベルドメイン）は .com や .net が王道ですが、筆者は .life を選びました。理由は2つです。 理由1：テーマとの親和性 このブログのメインテーマは 不動産投資 です。不動産は「住む」「暮らす」という生活（life）の根幹に関わるもの。「life」という言葉が、ブログのテーマを自然に表現できると感じました。 また、不動産投資は単なる金融商品ではなく、「どう生きるか」という選択にも紐づいています。副業・節税・資産形成……これらもすべて「より良い生活（life）」のための手段です。そういう意味で、.life は単なるドメインではなく、ブログのコンセプトを示す言葉にもなっています。 理由2：コストが安かった これが本音です（笑）。.com と比べて .life は初年度の取得コストが低い場合が多く、「まず試してみる」には最適でした。ブログの収益化ができるか分からない段階で高いドメインを取るのはリスクが高いと判断しました。 副業を始めるときのコスト管理は重要です。初期投資を抑えつつ、軌道に乗ったらスケールアップする——この考え方は不動産投資でも同じです。 お名前ドットコムを選んだ理由 ドメイン取得サービスはいくつかありますが、筆者が選んだのは お名前ドットコム でした。理由は明快で、 Google Workspaceと連携させ...

母の日の変わったプレゼントに「月の土地」を贈ってみた話｜実際の値段や買い方も紹介 母の日のプレゼント選びで、「今年は少し変わったものを贈りたい」「定番以外で印象に残るギフトを探したい」と悩んでいませんか？ そんな方に向けて、今回は筆者が実際に 母の日のプレゼントとして「月の土地」 を贈った体験を紹介します。 「月の土地って本当に買えるの？」「いくらくらいするの？」「母の日のギフトとしてアリ？」と気になる方も多いと思います。この記事では、実際に贈ってみた感想を交えながら、月の土地の仕組みや購入方法、価格の目安までわかりやすくまとめました。 毎年の花やスイーツとは少し違う、 驚きと話題性のある母の日ギフト を探している方は、ぜひ参考にしてみてください。 なぜ母の日のプレゼントに月の土地を選んだのか 理由はシンプルで、 「夢があるから」 です。 花やスイーツももちろん素敵ですが、毎年続くと少しマンネリに感じてしまうこともあります。その点、月の土地はもらった瞬間に「えっ！？」と驚いてもらえる特別感があります。その驚いた表情と笑顔が見たくて選びました。 そして、もうひとつだけ本音を言うと—— いつか引き継げるかもしれない 、というちょっとしたロマンもありました（笑）。月の土地は名義変更や贈与・相続に対応していると案内されており、夢のある記念品として親から子へ受け継ぐ楽しみ方もできます。 月の土地とは？本当に買えるの？ 「月の土地なんて本当に買えるの？」と疑問に思う方も多いはずです。ここでは、月の土地の仕組みを簡単に紹介します。 法的な考え方 1967年の 宇宙条約 では、「国家」が月などの天体を領有することは禁止されています。一方で、個人による所有については明確に定められていない点があり、そこに着目して生まれたのがこのサービスです。 1980年にアメリカ人のデニス・ホープ氏が月の所有権を主張し、これをもとにルナエンバシー社の事業が始まったとされています。 ただし、一般的な不動産のように国際法上で広く認められた権利というものではありません。実際には、 「夢やロマンを楽しむための商品」 として親しまれているものだと考えるとわかりやすいです。 権利書が届く 購入すると、自分の名前が入った 土地権利書（証明書） が発行さ...

「物件を1件ずつ手計算するのが辛い」を解決したAIスクリーニング 不動産投資で物件を探していると、毎日のように新着情報が届きます。しかし、1件ずつ利回りを計算して、立地を確認して、積算価格と比較して……という作業を続けていると、本業と掛け持ちしているサラリーマン投資家には正直キツいです。 そこで筆者が実際に導入したのが、 Gemini API（Googleの生成AI）を使った物件スクリーニングの自動化 です。今回はその仕組みとプロンプト例を公開します。非エンジニアの方でも、コピペで試せる内容にしました。 AIスクリーニングで何をしているのか AIに物件情報をテキストで渡すと、以下の観点で評価・コメントを返してくれます。 表面利回り・実質利回りの概算 積算価格との乖離（割高・割安の判断） 立地・築年数・構造からみたリスク評価 一次スクリーニング合否（詳しく調べる価値があるか） 積算価格の考え方については、 積算価格・利回りの計算方法を解説した記事 でも詳しく触れているので、あわせて読んでみてください。 AIは「必ず買い」「必ず売り」の判断をするわけではなく、あくまで 「詳しく調べる価値があるかどうか」を素早く振り分ける のが役割です。人間の判断を置き換えるのではなく、省力化するツールとして使っています。 実際のPythonコード（シンプル版） 以下が基本的な実装です。Google Colabなどで動かすことができます。 import google.generativeai as genai genai.configure(api_key="あなたのAPIキー") model = genai.GenerativeModel("gemini-2.5-flash") def screen_property(property_info: str) -> str: prompt = f""" あなたは不動産投資の専門家です。 以下の物件情報を評価し、一次スクリーニング結果を返してください。 【評価観点】 1. 表面利回り（年間家賃収入÷物件価格×100） 2. 積算価格との乖離（土地公示価格×面積 + 建物再調達価...

一棟アパートと戸建て、どちらが本当に「使える」投資なのか 不動産投資を始めようとすると、必ずといっていいほど直面する選択肢があります。「一棟アパートにするか、戸建てにするか」。ネットで調べても、どちらもメリット・デメリットが並んでいて、結局どっちがいいのかよくわからない——という方も多いのではないでしょうか。 筆者は現在、 神奈川県内の一棟アパート（6戸） と 八王子市内の戸建て（1棟） の両方を保有しています。実際に運用してきた経験をもとに、数字と体感の両面からリアルに比較してみます。 神奈川一棟アパートの現状 神奈川の一棟アパートは6戸構成で、 神奈川一棟アパートの実収支を公開した記事 でも詳しく書きましたが、月々の手残りはおおよそ 4万円前後 です。 家賃収入：16.9万円／月（満室時） ローン返済・管理費・修繕積立などを差し引いた手残り：約4万円 空室が1戸出ると一気に手残りが減る構造 「手残り4万円ってそんなに多くないのでは？」と思われるかもしれませんが、複数戸あることで 1戸空いても収入がゼロにはならない 点が一棟の最大のメリットです。戸建てとの最大の違いがここにあります。 一方でデメリットも感じています。 共用部の清掃・設備管理が必要（管理会社任せでもコストがかかる） 外壁・屋根など大規模修繕の費用が大きい 満室維持のためのリフォーム対応が頻繁に発生する 管理コストが高いのは一棟ならではの悩みです。物件を「持ち続けるコスト」を甘く見ていた部分があったと、今は率直に思います。 八王子戸建ての現状 八王子の戸建ては、 表面利回り約10% で購入した物件です。 八王子戸建ての実収支を公開した記事 でも書いていますが、こちらは構造がシンプルで管理コストが非常に低いのが特徴です。 入居者が決まれば、基本的にほぼ放置でOK 管理会社への委託費が安い（共用部がないので） 空室時は収入がゼロになるリスクあり 現在は売却を検討中ですが、それは「悪い物件だったから」ではなく、 売却益を次の投資に回す出口戦略 として検討しているものです。戸建て投資は「いつ売るか」という出口が描きやすいのも魅力のひとつです。 両者の比較：数字と実感 ...

【実収支公開】表面利回り10%の中古戸建てを法人で購入した結果【売却検討中の本音も】 「表面利回り10%超なら儲かるはず」——そう思って購入した戸建て投資物件の実態を公開します。 この記事では、筆者が2024年夏に法人名義で購入した 東京都郊外の中古戸建て について、取得費用から毎月の収支、そして現在 売却を検討している理由 まで正直にお伝えします。 「高利回り物件は本当にお得なのか？」を知りたい方にとって、参考になる内容です。 目次 購入した物件の概要 取得にかかった費用 毎月の収支（家賃・返済・経費） 今売ったらいくら残るか 売却を検討している理由 戸建て投資でわかったこと 1. 購入した物件の概要 項目 内容 エリア 東京都 八王子市エリア 種別 中古戸建て 延床面積 約92㎡ 取得時期 2024年7月 購入価格 600万円 表面利回り 10.22%（取得費用合計1,045万円ベース） 保有形態 法人名義 購入価格600万円・利回り10%超という数字は、不動産投資の中でも高利回りの部類に入ります。この物件が低価格で取得できた最大の理由は、 「再建築不可」物件だったから です。 再建築不可とは、現在の建築基準法の接道要件を満たしていないため、建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない物件のことです。万が一建物が老朽化・損壊しても建て替えができないというリスクがあるため、市場価格が大幅に低くなります。 その分だけ利回りは高く出ますが、高利回りには必ずリスクが伴います。その点も含めて後述します。 2. 取得にかかった費用 費用項目 金額 購入価格 600万円 リフォーム費用 約353万円 取得費用合計 約1,045万円 ここが戸建て投資の重要なポイントです。 購入価格600万円に対して、リフォーム費用が353万円 かかりました。購入価格の約60%に相当します。 安い戸建て物件は経年劣化が進んでいることが多く、入居者を迎えるためのリフォームに多額の費用がかかります。購入価格だけで計算すると利回りは約17.8%になりますが、実際の投下資金はリフォームを含めた1,045万円です。 記載の表面利回り10...

【実収支公開】神奈川県の中古一棟アパートを法人で購入した結果、月4万円の手残りになった話 「不動産投資って実際どのくらい儲かるの？」 ネットには表面利回り8〜10%という物件情報があふれていますが、 実際に手元に残るお金は全然違います 。 この記事では、筆者が2022年末に法人名義で購入した 神奈川県の中古一棟アパート について、取得から約2年3ヶ月分の実収支をすべて公開します。 「購入費用は？」「毎月いくら残る？」「今売ったらどうなる？」まで、リアルな数字でお伝えします。 目次 購入した物件の概要 取得にかかった費用 毎月の収支（家賃・返済・経費） 2年間の累計収支 今売ったらいくら残るか やってみてわかったこと 1. 購入した物件の概要 項目 内容 エリア 神奈川県 相模原市エリア 種別 中古一棟アパート 延床面積 81㎡ 取得時期 2022年12月 購入価格 2,300万円 表面利回り 7.77%（満室想定） 保有形態 法人名義 相模原市は政令指定都市で、2025年時点の平均地価が前年比＋4.8%と上昇が続くエリアです。リニア中央新幹線の開業期待もあり、物件の値崩れリスクは比較的低いと判断しました。 一棟アパートは区分マンションと異なり、建物全体のオーナーになるため、管理の自由度が高く、空室が出ても他の部屋の収入でカバーできる点が魅力です。 2. 取得にかかった費用 費用項目 金額 購入価格 2,300万円 リフォーム費用 156万円 取得費用合計 約2,456万円 購入後すぐに入居者を迎えるためのリフォームに156万円かかりました。 表面利回りはあくまで購入価格に対する数字 であり、リフォームを含めた実際の投下資金に対する利回り（実質利回り）は6.63%でした。 ポイント： リフォーム費用を含めた取得費用全体に対して利回りを計算しましょう。購入価格だけで判断すると後から「思ったより回らない」と感じることになります。 3. 毎月の収支（家賃・返済・経費） ■ 家賃収入 項目 月額 家賃収入（満室時） 169,000円 ■ 月々の支出 支出項目 月額（...

前回の記事で「不動産投資法人を作った理由と後悔」を書きました。今回はその続き—— 保有物件のうち1棟を売却することにした理由 を、実際の数字をもとに解説します。 「売るか、持ち続けるか」は不動産投資家なら必ず直面する判断です。私が出した答えと、そこに至るまでの計算プロセスを公開します。 物件の概要 項目 内容 所在地 東京都八王子市（戸建て） 月額家賃収入 9万円 ローン残債 約500万円台 売出価格（想定） 約1,000万円 一見すると「家賃9万円も入ってるなら持ち続ければいいのでは？」と思われるかもしれません。私も最初はそう思っていました。 売却を決めた本当の理由：再建築不可物件だった CFや手残りの計算をする前に、まずこの物件の本質的な問題があります。それが 「再建築不可」 であることです。 再建築不可とは、現在の建物を取り壊した後に、同じ土地に新たな建物を建てられない物件のことです。接道要件（建築基準法上の道路に2m以上接していない等）を満たしていないケースが多く、この物件もそれに該当します。 再建築不可が投資判断に与える影響は大きく、主に以下の2点です： 銀行の担保評価がつかない ：多くの金融機関は再建築不可物件を担保として認めません。つまり、この物件を持っていても次の融資の担保に使えず、ポートフォリオの「足かせ」になります 将来の売却が難しくなる ：築年数が進むほど建物の価値はゼロに近づき、土地だけの価値で評価されます。再建築もできないとなれば、買い手は限られ、売却しにくくなる一方です 「今は家賃が入っているからいい」ではなく、 「この物件を持ち続けることで、次の投資機会を失い続けている」 という視点に切り替えたことが、売却決断のきっかけでした。 「CF（キャッシュフロー）で考える」と見えてくるもの 不動産投資の判断でよく使われる指標に「CF（キャッシュフロー）」があります。家賃収入からローン返済・経費を引いた「実際に手元に残るお金」です。 この物件の月次CF試算 項目 金額 ...

「法人を作れば節税できる」——そう聞いて不動産投資法人を設立したのが数年前のことです。 結論から言うと、 節税できていません。むしろ毎年赤字です。 それでも法人を継続しているのには理由があります。今回はサラリーマンとして働きながら不動産投資法人を作った経緯と、実際にやってみてわかった「思っていたのと違う」ポイントを正直に書きます。 なぜ法人を作ったのか 1. 「個人より法人のほうが有利」という情報に踊らされた 不動産投資の勉強を始めたころ、あらゆる書籍やYouTubeで「年収が一定以上なら法人化すべき」という情報を目にしました。理由は主にこの3つです： 法人税率は最大23.2%、個人の所得税は最大55%→法人のほうが税率が低い 経費の範囲が広い（車・交際費・役員報酬など） 相続対策・資産管理に有利 役員社宅制度 ：法人が物件を借り上げて役員に貸す形にすることで、家賃の大部分を経費にできる 特に「役員社宅制度」は見落とされがちですが、効果が大きい仕組みです。法人が賃貸物件を借り上げ、役員（＝自分）に一部負担で貸す形にすると、 家賃の50〜90%程度を法人の経費にできます。 自分が毎月払っている家賃が実質的に節税になるイメージです。ただし計算方法が国税庁の通達で決まっており、負担額が低すぎると給与課税されるので、税理士への確認が必須です。 「これは作るしかない」と思い、クラウド会計サービスの無料電子定款作成機能を使って自分で株式会社を設立しました。費用は登録免許税15万円＋公証役場での定款認証費約5万円で、合計約20万円ほどでした。電子定款にすることで紙の印紙代4万円が不要になるため、司法書士に依頼するより大幅に安く済みます。 2. 融資の出口を増やしたかった 個人での融資は住宅ローンと合算されて審査が厳しくなります。法人口座で物件を持てば、理論上は個人と切り離して融資を引けます。実際、最初の物件は法人名義で購入できました。 実際にやってみてわかった「誤算」3つ 誤算①：法人は赤字でも税金がかかる 「赤字なら税金ゼロ」は個人事業主の話です。 法人には「法人住民税の均等割」があり、赤字でも年間7万円程度は必ず払います。 さらに決算申告を税理士に依頼すると年間20〜30万円のコストがかかります。物件1...

Claude Code×Geminiでブログを半自動化した全体像【非エンジニアの実体験】 「ブログを続けたいけど、記事を書く時間がない」 これは副業をしている会社員の多くが感じるリアルな悩みだと思います。私も本業の傍ら不動産投資の勉強をしながらブログを書いていますが、1本の記事に数時間かけることは正直難しい。 そこで取り入れたのが、 GeminiとClaude Codeを組み合わせたブログ半自動化フロー です。今回はその全体像を包み隠さず紹介します。 なぜ「完全自動化」ではなく「半自動化」なのか 最初に結論から言うと、 ブログを完全自動化するのは現時点ではリスクが高い と判断しています。理由は3つあります。 品質の問題： AIが生成したままの文章は、どこか薄味で「誰が書いても同じ」になりがちです。読者に刺さる記事には、自分の体験・数字・感情が必要です。 個人情報の問題： 自動生成だと、意図せず家族構成・職業・資産状況などが記事に紛れ込む可能性があります。公開前の人間チェックは必須です。 SEOリスク： Googleは「AIで大量生成されただけのコンテンツ」を評価しない傾向があります。人間の編集が入った記事のほうが検索でも評価されやすい。 だから私が目指したのは「AIが8割やって、人間が仕上げる」フローです。 全体フローの構成図 私のブログ半自動化フローはこの5ステップです。 ① ネタ出し（自分でアイデアを出す、またはClaudeに提案させる） 　　↓ ② Geminiで最新情報を検索・収集（自動） 　　↓ ③ Claude Codeが記事をHTML形式で生成（自動） 　　↓ ④ 自分のメールに自動送信 → 内容確認（5分） 　　↓ ⑤ Blogger APIで投稿（自動） ②〜③⑤はすべて自動で動くので、 私がやることはネタ決めと5分の確認だけ です。 各ステップの詳細 ① ネタ出し：自分で考えるか、Claudeに提案させる ネタは自分で思いついたものをClaudeに伝えることもありますが、最近は 「最近やったことからネタを提案して」とClaudeに聞く ことも増えました。 たとえば「不動産の物件を調べていた」「新しいスクリプトを作っていた」といった直近の作業履歴をもとに、Claudeが「こんな記事が書け...

「プログラムなんて書けないのに、なぜかブログが自動で更新されている」——これが今の私の状況です。 本業は経営企画、副業は不動産投資法人のCEO。コードを書いた経験はほぼゼロ。そんな私が、 Claude Code（AnthropicのAI）に話しかけるだけで、ブログの構築から記事投稿まで自動化できてしまいました 。今回はその実体験をそのままお伝えします。 目次 きっかけ：「ブログ書く時間がない」という現実 Claude Codeとは何か（1分で理解） 実際にやったこと：話しかけるだけで何が起きたか 自動化の全体像（フロー図） 非エンジニアでも使えた理由 まとめ：AIは「秘書」ではなく「実行者」 1. きっかけ：「ブログ書く時間がない」という現実 本業＋副業法人の経営で、平日の可処分時間は1〜2時間が限界です。 ブログで副収入を作りたいと思っても、「記事を書く → 画像を用意する → Bloggerに貼り付ける → 公開する」というプロセスを毎週やるのは現実的ではありませんでした。 そこで試したのが Claude Code を使った自動化です。 2. Claude Codeとは何か（1分で理解） Claude Codeは、Anthropic社が提供するAIアシスタントの「コード実行版」です。 普通のChatGPTやClaudeがテキストを返すのに対し、Claude Codeは 実際にファイルを作ったり、スクリプトを実行したり、ブラウザを操作したりできます 。 難しく聞こえますが、使う側は「日本語で指示するだけ」。 「ブログ記事のHTMLを作って、Bloggerに投稿して」 と話しかけると、AIが勝手に実行してくれます。 3. 実際にやったこと：話しかけるだけで何が起きたか ステップ①：ブログ記事の自動生成 「〇〇をテーマにブログ記事を書いて」とClaudeに話しかけるだけです。裏でClaudeが自動的に最新情報を収集し、記事の骨格を作り、HTML形式に仕上げてくれます。 Pythonスクリプト（ blog_generator.py ）もClaudeが自分で作ってくれました。私は書いていません。 ステップ②：HTMLとして自動保存 生成...

【実体験】不動産投資法人が赤字でも個人融資を通すための3つの対策 「法人で不動産投資を始めたけど、赤字が続いている。このまま個人の住宅ローンやセカンドハウスローンを申し込んで大丈夫なのか？」 私自身、不動産投資法人を運営しながら、親の居住用物件のためにセカンドハウスローンを検討しています。法人に累積赤字を抱えた状態で個人融資の審査を受けるとはどういうことか——その実態と対策を、当事者の視点でお伝えします。 ① 法人赤字が個人与信に与える影響：銀行は何を見ているのか 結論から言うと、 法人の赤字＝個人の審査アウト、ではありません 。ただし、無視されるわけでもありません。 銀行が個人融資（住宅ローン・セカンドハウスローン）の審査で確認する主なポイントは以下の通りです。 確認項目 銀行の視点 個人の年収・勤続年数 返済能力の主な根拠。本業収入が安定していれば基本は問題なし 個人の信用情報（CIC・JICC） 延滞・異動情報がないかをチェック。法人の赤字はここには載らない 既存の借入残高 個人名義の借入（投資ローン含む）が返済比率に影響する 法人の個人保証 代表者が個人保証を入れている場合、法人債務が「潜在的な個人債務」として見られることがある 確定申告書（2〜3期分） 個人の不動産所得の赤字は、給与所得と合算した課税所得に影響する ⚠ 注意点： 法人の赤字そのものは個人の信用情報に載りませんが、法人の借入に個人保証が入っている場合、銀行によっては「法人の残債＝個人の潜在債務」として返済比率に加算して計算するケースがあります。特にセカンドハウスローンなど審査が厳しい商品では要確認です。 ② 私の状況：法人赤字＋投資ローン残債がある状態での個人融資検討 私の場合、不動産投資法人（法人）で2棟を運営していますが、初期の経費・減価償却の影響で累積赤字があります。一方、本業の給与収入は安定しており、個人の信用情報に問題はありません。 この状況で親の居住用物件購入のためにセカンドハウスローンを検討した際、銀行担当者から指摘されたのが 「法人の...

【2026年版】不動産投資の基礎：積算価格と利回りの正しい計算方法 「不動産投資に興味はあるけど、何から勉強すればいいかわからない」——そんな初心者が最初にぶつかる壁が 「積算価格」 と 「利回り」 の2つです。 この2つを正しく理解できれば、広告に踊らされず、 数字で冷静に物件を選べる ようになります。2025〜2026年の金利上昇・建築コスト高騰という新しい局面も踏まえて、基礎からわかりやすく解説します。 ① 積算価格とは何か？――銀行が物件をどう評価するか 積算価格とは、「その物件を今から新しく建てたらいくらかかるか」という 再調達コストベースの資産価値 です。銀行の融資審査において最も重視される評価方法です。 計算式 項目 計算方法 土地価格 路線価 × 土地面積 建物価格 再調達単価 × 延床面積 ×（残耐用年数 ÷ 法定耐用年数） 積算価格合計 土地価格 ＋ 建物価格 法定耐用年数の目安 木造：22年 軽量鉄骨：27年 鉄筋コンクリート（RC）：47年 ⚠ 2025〜2026年の注意点： 建築資材の高騰により、銀行が使う「再調達単価」が引き上げられる傾向にあります。築古木造など残耐用年数が短い物件は、建物評価がほぼゼロとなり、融資期間が短くなってキャッシュフローが厳しくなる点に注意が必要です。 ② 利回りの種類――「表面」だけ見ると痛い目を見る 不動産広告に掲載される利回りは、ほぼ全て 表面利回り（グロス） です。実際の手取りとは大きく異なります。 表面利回り（グロス） 年間満室想定家賃 ÷ 物件価格 × 100 広告では「利回り8%！」と書かれていても、これは空室・諸経費を一切考慮していない数字です。 実質利回り（ネット） （年間家賃 − 諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入諸経費） × 100 諸経費には固定資産税・管理費・修繕費・火災保険・空室損失などが含まれます。実際には表面利回りから 1〜3%落ちる と考えておくのが現実的です。 エリア別・目安利回り（2026年） エリア 表面利回り目安 ...

Gemini を使った月1時間の日報自動生成：実装ステップガイド はじめに 経営企画部門で働くビジネスパーソンなら、 毎日の日報作成 が負担ですよね。 実は、Gemini API を使えば、音声やメモから日報を 自動で5分で生成 できます。月に1時間の投資で、月30時間の手作業を削減できるんです。 この記事では、 実装可能な具体的なコードとプロンプト例 をお伝えします。 --- 1. なぜ日報が負担なのか？その解決策 現状の課題 営業日報に求められるもの： - 営業実績（件数、売上） - 顧客との接点内容 - 課題・学び - 明日へのアクション 手作業だと ：毎日15～30分 × 20営業日 = 月5～10時間の投資 AI による解決 Gemini の活用フロー ： 音声メモ（3分） ↓ Gemini でテキスト化 + 構造化（自動） ↓ 日報テンプレートに当てはめ（自動） ↓ Slack・メール送信（自動） 手作業時間 ：メモ取り + 確認 = 5分 --- 2. 実装ステップ1：Gemini API キーの取得 必要なもの - Google アカウント - API キー（無料） 取得手順 1. Google AI Studio にアクセス 2. 「API キーを作成」をクリック 3. キーをコピー → .env ファイルに保存 GEMINI_API_KEY=your_api_key_here --- 3. 実装ステップ2：日報自動生成スクリプト Python コード（完全版） #!/usr/bin/env python3 import os import sys import json import urllib.request from datetime import datetime Gemini API キー読み込み GEMINI_API_KEY = os.getenv('GEMINI_API_KEY') if not GEMINI_API_KEY: print("エラー: GEMINI_API_KEY が設定されていません") sys.exit(1) BASE_URL = f'https:/...

はじめに Claude Codeは非常に便利なツールですが、使い続けると気になるのが トークン（利用量）のコスト です。無制限に使えるわけではなく、プランによっては使いすぎると制限がかかります。 この記事では、私が実際に日常的に実践している トークン消費を抑える工夫5選 をご紹介します。どれも今日からすぐに実践できるものばかりです。 そもそもトークンとは？ トークンとは、AIが処理するテキストの単位です。日本語では1文字が約1〜2トークン、英語では1単語が約1〜2トークンに相当します。 Claude Codeは会話のたびに これまでのやり取りすべてをAIに送信 しています。会話が長くなるほど、1回のやり取りで消費するトークンが増えていく仕組みです。 ⚠️ 長い会話を続けるほどコストが指数関数的に増加します。 これを意識するだけで消費量が大きく変わります。 実践5選 ① 検索・要約はGeminiに任せる Claude Codeに「〇〇について調べて」と頼むと、かなりのトークンを消費します。 Web検索や長文の要約は、無料で使えるGemini APIに任せる のが賢いやり方です。 私はGeminiへの指示を自動化するPythonスクリプトを作り、検索・要約はGeminiが担当、最終的な判断や文章生成だけClaudeが担当、という役割分担にしています。 ✅ 検索1回あたりのトークン消費が大幅に減り、Claude側のコストが体感で半分以下になりました。 ② フォルダ全体を読ませない 「このプロジェクトのファイルを確認して」という指示は危険です。Claudeがフォルダ内のすべてのファイルを読みに行き、トークンを大量消費します。 代わりに、 各フォルダに _INDEX.md というファイルを置いて、中身の概要をまとめておく のが有効です。Claudeはまずこのファイルだけを読み、必要なファイルだけをピンポイントで開くようになります。 ❌ 「scriptsフォルダの中身を確認して」→ 全ファイルを読む ✅ 「scripts/_INDEX.mdを読んで必要なファイルだけ開いて」→ 最小限で完了 ③ モデルを使い分ける Claude Codeには複数のモデルがあり、性能とコストが異なります。 モ...

はじめに 「環境構築」という言葉を聞いて、難しそうだと感じたことはありませんか？私もそうでした。でも実際にやってみたら、 ほぼ全部AIに話しかけるだけで終わりました 。 この記事では、エンジニアではない私がClaude Codeを使って開発環境・ブログ・自動化スクリプトを一から作り上げた実体験をお伝えします。「自分には無理」と思っている方にこそ読んでほしい内容です。 私のスペック：エンジニアではありません 最初に自己紹介をしておくと、私は 本業は会社員でプログラミングは素人 です。Pythonを少しかじった程度で、ターミナルの使い方もよくわかっていませんでした。 そんな私が、Claude Codeを使い始めてから数週間で以下のものを作り上げました。 Pythonスクリプト複数本（メール送信・Gemini API連携・Excel自動集計） このブログ（Blogger開設・独自ドメイン設定・記事投稿の自動化） AI専用の設定ファイル（CLAUDE.md）による「自分専用AI秘書」の構築 繰り返しますが、 コードをゼロから自分で書いたものはほぼありません 。 実際にやったこと：「話しかける→できる」のループ ①ブログ開設 「Bloggerでブログを開設して、独自ドメインを設定して、初期デザインを整えて」と指示しただけです。Claude Codeがブラウザを自動操作して、アカウント設定からドメイン紐付けまでやってくれました。 私が言ったこと：「Bloggerでブログを作りたい。独自ドメインはand-m.lifeを使って」 ②メール自動送信スクリプト 「ブログ記事を書いたら自分のメールにプレビューを送るスクリプトを作って」と頼みました。するとGmail APIを使ったPythonスクリプトが完成。OAuth認証の設定もClaude Codeが手順を教えてくれながら進めてくれました。 私が言ったこと：「作ったブログ記事を自分のメールに送るスクリプトを作って」 ③エラーが出たら「直しといて」 スクリプトを実行してエラーが出たとき、エラー画面のスクリーンショットをClaude Codeに貼り付けて「このエラー直しといて」と言うだけ。エラーの意味を理解する必要はありません。Claude Codeが原因を特定してフ...

はじめに 「AIを使えばプログラミングの知識がなくてもブログが作れる」——そんな話を聞いたことはありませんか？実際に私がやってみました。 この記事では、 AIコーディングツール「Claude Code」のWindows導入 から、 このブログ自体の開設・記事公開 まで、初心者でもわかるようにすべての手順をまとめています。 技術的な知識はほぼ不要。実体験をもとに、つまずきやすいポイントも正直に書きました。 Claude Codeとは？ Claude Codeは、Anthropicが提供するAIツールです。簡単に言うと、 「日本語で指示するだけでAIが代わりにパソコン操作やコード作成をしてくれる」 ツールです。 たとえばこんなことができます。 「このExcelファイルを整理して」と言うだけでPythonスクリプトを書いて実行してくれる 「ブログ記事のHTMLを作って」と頼むと記事ファイルを生成してくれる 「このフォルダの中身をまとめて」と言うだけでリスト化してくれる プログラマー向けのツールですが、 プログラミングの知識がなくても使いこなせる のが特徴です。私自身、エンジニアではありませんが毎日活用しています。 【STEP 1】Claude Code をWindowsにインストールする 事前に確認すること 項目 条件 OS Windows 10（Build 19041以降）またはWindows 11 Claudeのプラン 有料プランが必須 （Pro / Max / Team / Enterprise） インターネット接続 必要 ⚠️ 無料プランでは使えません。 事前にclaude.aiで有料プランに加入しておきましょう。 インストール方法は2種類ある 2026年現在、Claude CodeをWindowsで使う方法は主に2つあります。 ① デスクトップアプリ版（初心者におすすめ） GUIで直感的に操作したい方向けです。ChatやCowork機能もまとめて使えます。 claude.ai/download にアクセスし、Windows版インストーラー（MSIXファ...

金利1%時代でもサラリーマンが不動産投資で負けない3つの鉄則【2026年版】 この記事のポイント ✅ 2026年、政策金利は1.25%へ。変動金利ローンへの影響は今すぐ確認すべき ✅ 金利1%上昇でCFがどう変わるか——具体的な数字で解説 ✅ 鉄則①「実質CFで判断」②「積算評価重視」③「金利感応度チェック」 ✅ AIを使えば5分でシナリオ別シミュレーションが完成 ✅ 金利上昇は「ふるい」——準備した人だけが生き残る 「金利が上がってきた。もう不動産投資は終わりか？」 2026年現在、日本銀行の利上げが続き、変動金利での借入コストが静かに上昇しています。野村證券は2026年内に政策金利が 1.25%程度 に達すると予測。不動産投資ローンはこれよりさらに高い金利が適用されるケースも多く、サラリーマン投資家にとって無視できない水準になってきました。 ただし、こう言い切れます。 「金利上昇は、準備していない人にとってのリスク。準備した人には競合が減るチャンス」 です。 この記事では、金利上昇局面でも不動産投資を続けるための3つの鉄則を、具体的な計算と対策とともに解説します。 なぜ今、金利に向き合う必要があるのか 変動金利ローンには「5年ルール」「1.25倍ルール」という仕組みがあり、短期的には返済額の急増を抑えてくれます。しかしこの仕組みは 「錯覚」を生む ことがあります——返済額は変わらなくても、利息の割合が増え、元金が減りにくくなっているのです。気づかないうちにローン残債が膨らんでいた、というケースが金利上昇局面では起きやすくなります。 ⚠️ 要注意：5年ルール・1.25倍ルールの落とし穴 返済額は据え置かれても「未払利息」が積み上がる可能性あり。元金が減らない状態が続くと、残債整理が出口戦略の障害になります。 鉄則① 「表面利回り」より「実質CF」で判断する Rule 1 利回り8%でも、金利1%上昇でCFがマイナスになることがある。 多くの投資家が「表面利回り7〜8%なら安心」と考えていますが、金利上昇局面ではこの感覚が危険です。実際の数字で確認しましょう。 【シミュレーション例】物件価格1,500万円・月額賃料8万円（表面利回り6.4%） 借入1,400万円・返済期間25年 ■ 金利2....

この記事のポイント ✅ AIを使えば物件調査・収益計算・入居者対応を大幅に効率化できる ✅ ChatGPTへの質問だけで、プロ並みのエリア分析が10分で完成 ✅ CF（キャッシュフロー）計算もAIに任せれば計算ミスがゼロに ✅ 入居者対応メールの自動文案作成で管理コストを削減 ✅ ただしAIの情報は「最新性」に限界あり——最終判断は人間が行う 「不動産投資は情報戦だ」とよく言われますが、2026年現在、その情報収集・分析の現場に AI（人工知能） が革命を起こしています。特に戸建て投資は、マンション投資と異なり「エリア・築年数・土地形状・利回り」など複合的な要素を判断する必要があり、これまでは経験豊富な投資家でなければ難しいとされてきました。 しかし今、ChatGPTやGeminiを使いこなすことで、サラリーマン投資家でも プロレベルの調査と計算 が可能になっています。この記事では、戸建て投資の各フェーズでAIをどう活用するか、具体的な方法を解説します。 1. なぜ戸建て投資にAIが有効なのか 戸建て投資の難しさは、物件ごとに条件が大きく異なる点にあります。同じ「築20年・3LDK」でも、土地形状・接道状況・近隣相場・修繕履歴によって価値はまったく異なります。 これまでは「現地視察＋地元業者のヒアリング＋自力での表計算」が基本でしたが、AIを活用することで以下の作業を大幅に効率化できます。 【AIで効率化できる作業】 ・エリアの人口動態・賃貸需要調査（30分→5分） ・CF（キャッシュフロー）シミュレーション（1時間→10分） ・入居者募集文・対応メールの文案作成（即時） ・物件の一次スクリーニング判断（即時） 2. AI活用①：物件調査・エリア分析 ChatGPTへの質問例 まず「どのエリアで買うべきか」を検討する際、以下のようにChatGPTに聞くだけで基礎調査ができます。 「東京都稲城市の賃貸需要トレンド、人口動態、主要な賃貸ターゲット層、競合物件の傾向を教えてください」 この質問だけで、以前は不動産業者に聞くしかなかったレベルの情報が数秒で得られます。さらに「〇〇駅から徒歩10分圏内で戸建てを賃貸に出す場合、適切な賃料帯は？」と追加質問することで、賃料設定の根拠も整理できます。 Gemi...

この記事のポイント ✅ 都心23区は「価格の壁」でサラリーマン投資家が参入困難に ✅ AIは「人口動態×交通×地価」の複合分析で値上がりエリアを予測 ✅ 橋本（リニア）・調布・稲城・府中が2026年の注目エリア ✅ 利回り5〜7%台×将来の値上がり益の「二刀流」が狙える ✅ AIツールを使えば個人でも本格的なエリア分析が可能 「都心に投資したいけど、もう手が届かない」。そんなサラリーマン投資家が今、注目しているのが 「セカンドベストエリア」 です。都心から電車で15〜30分、価格はまだ手頃なのに生活利便性は十分——そんな「第二の優良エリア」に、AIの人口動態分析が熱い視線を向けています。 1. なぜ今、都心から目線を外す必要があるのか 2026年現在、東京23区の中古マンション平均価格は 1億円超え が当たり前になりました。いわゆる「パワーカップル」（世帯年収1,500万円超）でさえ、都心の物件を購入するには住宅ローンの上限（約1.2億円）ギリギリまで借りなければならない状況です。 【都心投資の現実】 ・23区中古マンション平均：1億円超（2026年） ・表面利回り：3〜4%台（実質は2%以下も） ・融資審査：物件価格に対して積算評価が大幅割れ → 自己資金30%以上必要なケースも ・結論：サラリーマン投資家にとって「旨みが薄い市場」になりつつある 一方で、都心の地価上昇は「波及効果」として周辺エリアへ広がっています。今がまさに、セカンドベストエリアを仕込む絶好のタイミングです。 2. AIが分析する「次に上がるエリア」の条件 人工知能（AI）による不動産価格予測では、単なる「路線価」や「坪単価」だけでなく、以下の複合指標を分析します。 ① 人口動態・転入超過トレンド 若いファミリー層の転入が続くエリアは、賃貸需要・売買需要ともに安定します。AIは住民基本台帳の動態データから5〜10年先のトレンドを予測します。 ② 交通インフラの変化 新駅開業・路線延伸・特急停車駅化などの「交通ポテンシャルの変化」は地価に直結します。AIは工事進捗や開業予定日から「価格反映タイミング」を算出します。 ③ 都心へのアクセス時間 乗り換えなしで都心主要駅（新宿・渋谷・品川）まで30分以内、かつ現在の地価が「割安」なエリ...