一棟アパートvs戸建て投資、どっちが正解？実際に両方やった結果

一棟アパートと戸建て、どちらが本当に「使える」投資なのか

不動産投資を始めようとすると、必ずといっていいほど直面する選択肢があります。「一棟アパートにするか、戸建てにするか」。ネットで調べても、どちらもメリット・デメリットが並んでいて、結局どっちがいいのかよくわからない——という方も多いのではないでしょうか。

筆者は現在、神奈川県内の一棟アパート（6戸）と八王子市内の戸建て（1棟）の両方を保有しています。実際に運用してきた経験をもとに、数字と体感の両面からリアルに比較してみます。

神奈川一棟アパートの現状

神奈川の一棟アパートは6戸構成で、神奈川一棟アパートの実収支を公開した記事でも詳しく書きましたが、月々の手残りはおおよそ4万円前後です。

• 家賃収入：16.9万円／月（満室時）
• ローン返済・管理費・修繕積立などを差し引いた手残り：約4万円
• 空室が1戸出ると一気に手残りが減る構造

「手残り4万円ってそんなに多くないのでは？」と思われるかもしれませんが、複数戸あることで1戸空いても収入がゼロにはならない点が一棟の最大のメリットです。戸建てとの最大の違いがここにあります。

一方でデメリットも感じています。

• 共用部の清掃・設備管理が必要（管理会社任せでもコストがかかる）
• 外壁・屋根など大規模修繕の費用が大きい
• 満室維持のためのリフォーム対応が頻繁に発生する

管理コストが高いのは一棟ならではの悩みです。物件を「持ち続けるコスト」を甘く見ていた部分があったと、今は率直に思います。

八王子戸建ての現状

八王子の戸建ては、表面利回り約10%で購入した物件です。八王子戸建ての実収支を公開した記事でも書いていますが、こちらは構造がシンプルで管理コストが非常に低いのが特徴です。

• 入居者が決まれば、基本的にほぼ放置でOK
• 管理会社への委託費が安い（共用部がないので）
• 空室時は収入がゼロになるリスクあり

現在は売却を検討中ですが、それは「悪い物件だったから」ではなく、売却益を次の投資に回す出口戦略として検討しているものです。戸建て投資は「いつ売るか」という出口が描きやすいのも魅力のひとつです。

両者の比較：数字と実感

	一棟アパート	戸建て
空室リスク	分散できる（複数戸）	空室＝収入ゼロ
管理の手間	多い（共用部あり）	少ない（シンプル）
利回り	やや低め	高くなりやすい
スケールしやすさ	しやすい（1棟で複数戸）	1棟ずつ増やす必要あり
出口戦略	購入者が限られる	個人にも売りやすい
初期費用	高い	低く抑えられる

結論：目的によって正解は変わる

両方を経験した筆者の正直な感想は、「どちらが正解か」は目的と資金力によって変わる、というものです。

初心者・少額からスタートするなら → 戸建て

管理がシンプルで、何かトラブルが起きても対処しやすいのが戸建てです。失敗したときの損失も限定的なので、不動産投資の仕組みを学びながら経験を積むには最適な選択肢です。

収益を積み上げてスケールしたいなら → 一棟アパート

1棟で複数戸を確保でき、空室リスクを分散しながら安定したキャッシュフローを作りやすいのが一棟の強みです。ただし、管理コストや修繕費の見通しをしっかり立てた上で購入しないと、手残りが想定より大幅に少なくなることがあります。

不動産投資に「絶対の正解」はありません。ただ、どちらも「数字を自分でしっかり読む力」がなければ失敗するという点は共通しています。物件を見る際の計算方法については、積算価格・利回りの計算方法を解説した記事も参考にしてみてください。

まとめ

• 一棟アパートは「空室リスク分散」と「スケールのしやすさ」が強み、ただし管理コストが高い
• 戸建ては「管理シンプル・高利回り・出口戦略が描きやすい」が強み、ただし空室時は収入ゼロ
• 初心者は戸建てから、ある程度経験を積んだら一棟へのステップアップを検討するのが現実的

どちらの投資形態も、「なんとなく」で始めると痛い目に遭います。まず自分の目的と資金力を明確にした上で、物件を選ぶ順番を間違えないようにしましょう。

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