【実収支公開】表面利回り10%の中古戸建てを法人で購入した結果【売却検討中の本音も】

【実収支公開】表面利回り10%の中古戸建てを法人で購入した結果【売却検討中の本音も】

「表面利回り10%超なら儲かるはず」——そう思って購入した戸建て投資物件の実態を公開します。

この記事では、筆者が2024年夏に法人名義で購入した東京都郊外の中古戸建てについて、取得費用から毎月の収支、そして現在売却を検討している理由まで正直にお伝えします。

「高利回り物件は本当にお得なのか？」を知りたい方にとって、参考になる内容です。

目次

  1. 購入した物件の概要
  2. 取得にかかった費用
  3. 毎月の収支（家賃・返済・経費）
  4. 今売ったらいくら残るか
  5. 売却を検討している理由
  6. 戸建て投資でわかったこと

1. 購入した物件の概要

項目内容
エリア東京都 八王子市エリア
種別中古戸建て
延床面積約92㎡
取得時期2024年7月
購入価格600万円
表面利回り10.22%（取得費用合計1,045万円ベース）
保有形態法人名義

購入価格600万円・利回り10%超という数字は、不動産投資の中でも高利回りの部類に入ります。この物件が低価格で取得できた最大の理由は、「再建築不可」物件だったからです。

再建築不可とは、現在の建築基準法の接道要件を満たしていないため、建物を取り壊した後に新しい建物を建てられない物件のことです。万が一建物が老朽化・損壊しても建て替えができないというリスクがあるため、市場価格が大幅に低くなります。

その分だけ利回りは高く出ますが、高利回りには必ずリスクが伴います。その点も含めて後述します。

2. 取得にかかった費用

費用項目金額
購入価格600万円
リフォーム費用約353万円
取得費用合計約1,045万円

ここが戸建て投資の重要なポイントです。購入価格600万円に対して、リフォーム費用が353万円かかりました。購入価格の約60%に相当します。

安い戸建て物件は経年劣化が進んでいることが多く、入居者を迎えるためのリフォームに多額の費用がかかります。購入価格だけで計算すると利回りは約17.8%になりますが、実際の投下資金はリフォームを含めた1,045万円です。

記載の表面利回り10.22%はすでにリフォーム費用込みの数字です。さらに管理手数料・インターネット費用・保険料などの経費を差し引いた実質利回りは約9%になります。

高利回り物件の落とし穴：表面利回りが高い物件ほど、リフォーム費用が大きい傾向があります。広告に掲載されている利回りがリフォーム込みかどうかを必ず確認し、「購入価格＋リフォーム費用」を取得費用として計算することが不可欠です。

3. 毎月の収支（家賃・返済・経費）

■ 家賃収入

項目月額
家賃収入89,000円

■ 月々の支出

支出項目月額（概算）備考
ローン返済額約33,000円元利均等返済
管理手数料約3,600円家賃の4%
インターネット回線5,500円入居者サービス
保険料（月換算）約1,800円火災保険等
支出合計約44,000円

戸建てのため区分マンションのような管理費・修繕積立金はありません。管理会社への手数料（家賃の4%）とインターネット回線が主な経費です。

■ 月間手残り

項目金額
家賃収入＋89,000円
支出合計▲44,000円
月間手残り（OCF）約＋45,000円

月4.5万円、年間で約54万円のキャッシュフローです。購入価格600万円に対する現金収益率（CCR）は年間約9%と、数字だけ見ると悪くありません。

ただし、リフォーム費用353万円を含めた約1,045万円の投下資金に対する現金収益率は約5.2%になります。

4. 今売ったらいくら残るか

項目金額備考
想定売却価格980万円
ローン残債▲約524万円
売却仲介手数料▲約39万円(売却価格×3%＋6万)×消費税1.1
譲渡所得（課税対象）マイナス取得費が売却価格を上回るため税金ゼロ
売却後の手残り約417万円

取得費用（購入価格＋リフォーム費用＋その他）が売却価格を上回るため、譲渡所得は発生せず税金はゼロです。

売却後の手残りは約417万円。リフォームに353万円をかけた物件を980万円で売却できれば、取得時の投下資金の一部が回収できる計算です。

5. 売却を検討している理由

月4.5万円のキャッシュフローが出ているのに、なぜ売却を検討しているのか。正直にお伝えします。

理由① ポートフォリオの組み替え

法人として不動産ポートフォリオを見直す中で、より収益性・資産性の高い物件への入れ替えを検討しています。毎月のCFは出ていますが、売却益を次の投資に回すほうが全体の資産形成が加速する場合があります。

理由② 戸建て特有の管理リスク

戸建ては退去時のリフォーム負担が大きいという特徴があります。次の退去時に再びリフォーム費用が発生すると、収益性が大きく下がります。一棟アパートと比べて、1棟・1戸しかないため空室リスクも集中します。

理由③ 売却益の確保タイミング

現在の想定売却価格980万円は、購入価格600万円に対して大きくプラスです。不動産市況が変わる前に売却してキャピタルゲインを確定させる選択肢も有効です。

6. 戸建て投資でわかったこと

✅ よかったこと

  • 月々のCFは安定して出る：入居中は毎月4.5万円が安定して入ってくる
  • 購入価格が低く融資額も小さい：ローン返済が月3.3万円と軽く、リスクが限定的
  • 税金がかかりにくい出口：取得費が高いため売却時の税負担がゼロになりやすい
  • 法人保有で経費の幅が広い：リフォーム費用も含め法人経費として計上できた

⚠️ 気をつけるべきこと

  • リフォーム費用が購入価格に匹敵することがある：600万円の物件に353万円のリフォームは想定内だが、実質利回りは大幅に下がる
  • 空室リスクが一点集中：戸建て1棟では空室＝収入ゼロになるため、入居者の確保が最重要
  • 退去時のリフォーム費用を積み立てておく必要がある：次の退去に備えて毎月一定額を留保しておくことが不可欠
  • 高利回りには必ず理由がある：この物件は「再建築不可」であることが安値の主因。建て替えができないリスクと引き換えに高利回りを得ている構造であることを理解した上で購入判断をする必要がある

まとめ

東京都八王子市エリアの中古戸建て（購入価格600万円）を法人で保有した、リアルな収支と現在の判断を公開しました。

  • 購入価格600万円・リフォーム353万円 → 取得費用計約1,045万円
  • 表面利回り10.22%（リフォーム込みの取得費用1,045万円ベース） → 実質利回り約9%
  • 月間手残り：約4.5万円
  • 売却時の手残り（試算）：約417万円（税金ゼロ）

高利回りの物件は魅力的に見えますが、リフォーム費用・空室リスク・退去時の再投資コストを含めた総合判断が必要です。毎月のキャッシュフローだけでなく、出口（売却）を常に意識することが不動産投資の鉄則だと感じています。

売却の最終判断が出たら、またこのブログで結果を報告します。

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