【実収支公開】神奈川県の中古一棟アパートを法人で購入した結果、月４万円の手残りになった話
【実収支公開】神奈川県の中古一棟アパートを法人で購入した結果、月4万円の手残りになった話
「不動産投資って実際どのくらい儲かるの？」
ネットには表面利回り8〜10%という物件情報があふれていますが、実際に手元に残るお金は全然違います。
この記事では、筆者が2022年末に法人名義で購入した神奈川県の中古一棟アパートについて、取得から約2年3ヶ月分の実収支をすべて公開します。
「購入費用は？」「毎月いくら残る？」「今売ったらどうなる？」まで、リアルな数字でお伝えします。
目次
- 購入した物件の概要
- 取得にかかった費用
- 毎月の収支（家賃・返済・経費）
- 2年間の累計収支
- 今売ったらいくら残るか
- やってみてわかったこと
1. 購入した物件の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 神奈川県 相模原市エリア |
| 種別 | 中古一棟アパート |
| 延床面積 | 81㎡ |
| 取得時期 | 2022年12月 |
| 購入価格 | 2,300万円 |
| 表面利回り | 7.77%（満室想定） |
| 保有形態 | 法人名義 |
相模原市は政令指定都市で、2025年時点の平均地価が前年比＋4.8%と上昇が続くエリアです。リニア中央新幹線の開業期待もあり、物件の値崩れリスクは比較的低いと判断しました。
一棟アパートは区分マンションと異なり、建物全体のオーナーになるため、管理の自由度が高く、空室が出ても他の部屋の収入でカバーできる点が魅力です。
2. 取得にかかった費用
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 2,300万円 |
| リフォーム費用 | 156万円 |
| 取得費用合計 | 約2,456万円 |
購入後すぐに入居者を迎えるためのリフォームに156万円かかりました。表面利回りはあくまで購入価格に対する数字であり、リフォームを含めた実際の投下資金に対する利回り（実質利回り）は6.63%でした。
ポイント：リフォーム費用を含めた取得費用全体に対して利回りを計算しましょう。購入価格だけで判断すると後から「思ったより回らない」と感じることになります。
3. 毎月の収支（家賃・返済・経費）
■ 家賃収入
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 家賃収入（満室時） | 169,000円 |
■ 月々の支出
| 支出項目 | 月額（概算） | 備考 |
|---|---|---|
| ローン返済額 | 約86,000円 | 元利均等返済 |
| 管理費・清掃費 | 約22,000円 | 共用部の清掃委託等 |
| その他（宅配ロッカー・ネット回線） | 約22,000円 | 宅配ロッカー代11,000円＋インターネット月額約11,000円 |
| 保険料（月換算） | 約10,000円 | 火災保険等 |
| 支出合計 | 約140,000円 |
一棟アパートのため区分マンションのような修繕積立金はありません。その代わり、共用部の清掃や設備維持は自分たちで手配します。宅配ロッカーとインターネット回線は入居者への付加価値として導入しており、空室対策にも効果があります。
■ 月間手残り
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | ＋169,000円 |
| 支出合計 | ▲140,000円 |
| 月間手残り（OCF） | 約＋43,000円 |
月4.3万円、年間で約51.8万円のキャッシュフローです。
「思ったより少ない」と感じる方もいるかもしれません。正直に言うと、筆者もそう感じました。ただし、これはローン返済を含んだ後の手残りです。ローンを返済しながら資産が積み上がっていると考えると、悪い数字ではありません。
よくある誤解：「表面利回り7%なら月収入は多いはず」と思いがちですが、ローン返済・管理費・各種経費を引くと、手残りはぐっと小さくなります。これがリアルです。
4. 2年間の累計収支
2022年12月〜2025年3月まで（約2年3ヶ月）の累計数値です。
| 項目 | 累計金額 |
|---|---|
| 累計家賃収入 | 約571万円 |
| 累計運営費用（管理費・保険等） | 約72万円 |
| 累計ローン返済 | 約234万円 |
| 累計手残り（OCF） | 約117万円 |
2年強で117万円の現金が手元に積み上がった計算です。加えて、ローン返済によって残債も着実に減っています。
5. 今売ったらいくら残るか
「売却したらどうなるか」も常に意識しておくことが重要です。現時点での試算です。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 想定売却価格 | 2,500万円 | |
| ローン残債 | ▲1,733万円 | |
| 売却仲介手数料 | ▲約89万円 | (売却価格×3%＋6万)×消費税1.1 |
| 譲渡所得（課税対象） | 約214万円 | 売却価格－取得費－仲介手数料 |
| 法人税（実効税率約24%） | ▲約51万円 | 中小法人・所得800万円以下の目安 |
| 売却後の手残り | 約627万円 |
売却価格からローン残債を返済し、諸費用・税金を引いた後に手元に残るのは約652万円です。
相模原市は地価上昇が続いており、売却を急ぐ必要はないと判断しています。保有を続けることで、毎年50万円超のCFを受け取りながら、ローン残債が減っていくシナリオを想定しています。
6. やってみてわかったこと
✅ よかったこと
- 安定した家賃収入が入ってくる安心感：毎月ローン返済後に4万円以上が手元に残るのは精神的に安定します
- 法人保有のメリット：経費計上できる範囲が広く、個人保有より税務上有利な面がある
- 一棟ならではの自由度：管理会社の選定やリフォーム仕様など、自分で意思決定できる範囲が広い
- 資産価値が下がりにくいエリア：相模原市は地価上昇が続いており、購入時より物件価値は維持されている
⚠️ 気をつけるべきこと
- 表面利回りと手残りは別物：7.77%の表面利回りでも、実際の月間手残りは4.3万円。リフォーム・管理費・ローン返済を含めて計算することが必須
- 一棟は修繕の責任がすべて自分にある：区分マンションと違い修繕積立金がないため、大規模修繕に備えた積立を自分で行う必要がある
- 法人融資は個人より審査が厳しい場面も：特に設立間もない法人や累積赤字がある場合は融資条件に注意
まとめ
神奈川県の中古一棟アパート（購入価格2,300万円）を法人で保有した、リアルな収支を公開しました。
- 表面利回り7.77% → 実質利回り6.63%
- 月間手残り：約4.3万円
- 年間手残り：約51.8万円
- 売却時の手残り（試算）：約627万円
不動産投資は「表面利回り」だけで判断するのは危険です。リフォーム費用・管理費・ローン返済後の実際のキャッシュフローで判断することが大切です。
今後も保有物件の収支を定期的に更新していく予定です。「続きが気になる」という方はブックマークして定期的にチェックしてみてください。
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