木造築古物件の利回り計算：実例で学ぶ積算価格と融資戦略

生成日時: 2026-04-05

はじめに

不動産投資を検討している初心者の方へ。「利回り」「積算価格」「融資」――これらの言葉を聞いたことはあっても、具体的にどう計算し、どう判断すればいいのかわからない方は多いはずです。 特に築古の木造物件は、新築と比べて価格が低い分、利回りが高く見えます。しかし、見かけの利回りに飛びついた結果、毎月のキャッシュフローが赤字になるという失敗は後を絶ちません。 この記事では、築古木造物件を題材に、利回り計算の正しい考え方・積算価格の意味・不動産投資ローンの選び方を体系的に解説します。数字の裏にある「判断のポイント」を掴んでいただければ、物件を見る目が大きく変わるはずです。 ---

1. 積算価格とは何か――「銀行が認める物件の値段」

不動産投資で最初に理解すべき概念が積算価格です。これは「物件の市場価格」ではなく、銀行が融資判断に使う担保評価額のことです。

積算価格 = 土地価格（路線価ベース）+ 建物残価（再調達原価 × 残耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

計算例：典型的な築11年木造物件

項目	計算方法	金額
土地価格	路線価 × 面積	約1,400万円
建物残価	再調達原価 × (22年-11年) ÷ 22年	約1,000万円
積算価格（合計）	―	約2,400万円

木造の法定耐用年数は22年です。築11年であれば残り11年分の建物価値が認められます。

ここが重要：積算価格と売出価格の「乖離」を見る

この物件が3,500万円で売り出されている場合、積算価格との乖離は約1,100万円です。この乖離が意味するのは： - 銀行から借りられるのは最大でも約2,400万円前後 → 残りは自己資金が必要 - 将来の売却時、積算価格に近い値段でしか売れない可能性がある → 出口戦略に影響 - 乖離が大きいほど、購入時のリスクが高い → 指値交渉の材料になる

初心者への示唆：積算価格は「最低限の物件価値」です。売出価格が積算価格の1.2倍以内なら比較的安全圏、1.5倍以上なら「なぜこの物件にプレミアムが乗っているのか」を慎重に見極めましょう。立地・賃貸需要・築年数のバランスで判断してください。

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2. 利回りの2つの顔：表面利回りと実質利回り

不動産ポータルサイトに出ている「利回り◎%」は、ほぼ全て表面利回りです。しかし、投資判断に使うべきは実質利回りです。この2つの違いを理解しないまま物件を購入すると、「利回り8%のはずが、実際には手元に残らない」という事態になります。

種類	計算式	特徴
表面利回り （グロス）	年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100	経費を無視した「見た目の利回り」。物件比較の第一段階に使う
実質利回り （ネット）	（年間家賃 - 年間経費）÷ 購入価格 × 100	経費込みの「本当の利回り」。投資判断にはこちらを使う

計算例

項目	表面利回り	実質利回り
年間家賃収入	200万円	200万円
年間経費（税・保険・管理・修繕）	―（計算に含めず）	▲45万円
購入価格	3,200万円	3,200万円
利回り	6.25%	4.84%

表面利回り6.25%が、経費を差し引くと4.84%に下がります。さらにここからローン返済を引いたものが手元に残るキャッシュフローです。

初心者が陥るワナ：「表面利回り8%の物件を見つけた！」と喜んでも、経費率20～25%を差し引くと実質6%程度。さらにローン返済を引くと手残りが月1～2万円、あるいはマイナスということも珍しくありません。必ず実質利回りとローン返済後のキャッシュフローまで計算してから判断してください。

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3. 築古物件特有のリスク：外壁クラックとインスペクション

築10年を超える木造物件では、建物の劣化状況が投資判断を大きく左右します。

外壁クラック（ひび割れ）の意味

木造物件で頻繁に見られるのが外壁のクラックです。特に注意すべきは貫通クラック（外壁を貫通するひび割れ）で、雨水が壁内に浸入し、構造材の腐食やシロアリ被害につながる可能性があります。 しかし、「クラック＝即アウト」ではありません。重要なのは対処可能かどうかの判断です。

インスペクション（建物状況調査）の活用

2018年の宅建業法改正により、不動産取引時のインスペクション（建物状況調査）の説明が義務化されました。費用は5～10万円程度ですが、この投資で得られる情報は非常に大きいです。

判断材料	投資にGO	見送り検討
クラックの種類	表面的なヘアクラック	貫通クラック（複数箇所）
瑕疵担保保険	加入可能・対象期間内	加入不可・期間切れ
修繕費見積	50万円以下で対処可能	100万円超の大規模修繕が必要
構造材への影響	影響なし	腐食・シロアリ被害あり

初心者への示唆：「欠陥のある物件は買ってはいけない」という思い込みは捨ててください。むしろ、欠陥を正しく把握し、修繕コストを織り込んだ上で指値交渉できる物件こそ、初心者にとって割安に入手できるチャンスです。インスペクションは必ず実施しましょう。

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4. 不動産投資ローンの基礎知識：3つの選択肢

不動産投資でローンを組む場合、主に3種類のローンがあります。それぞれ審査基準・金利・融資期間が異なるため、自分の属性と物件に合った選択が重要です。

ローン種別	特徴	金利目安	向いている人
アパートローン （パッケージ型）	審査基準が明確で、条件を満たせば比較的通りやすい。年収・勤務先・勤続年数が重視される	1.5%～3.5%	サラリーマン（年収（非公開）以上）、初心者向け
プロパーローン （オーダーメイド型）	銀行が個別に審査。物件の収益性と借主の信用力を総合評価。好条件を引き出せる可能性あり	1.0%～2.5%	投資実績がある中～上級者、高属性の借主
ノンバンクローン	審査が柔軟で通りやすいが、金利が高い。築古・再建築不可物件にも対応するケースあり	2.9%～4.5%	銀行で断られた場合、短期保有の出口戦略がある場合

金融機関別の金利帯と審査の傾向

金融機関	金利目安	審査傾向	注意点
メガバンク	1.0%～2.0%	審査厳格。年収1,000万円以上・金融資産2,000万円以上が目安	築古木造は融資対象外になることも
地方銀行・信用金庫	1.5%～3.0%	営業エリア内の物件に限定。地域密着で柔軟な対応	物件所在地の近くに支店があることが条件
日本政策金融公庫	1.1%～2.0%	低金利・固定金利。女性・35歳未満・55歳以上は優遇あり	融資期間が最長15～20年と短め
ノンバンク	2.9%～4.5%	審査柔軟。築古・属性低めでも融資可能	金利負担が大きく、CFが圧迫されやすい

融資期間の注意点：築古木造の壁

木造の法定耐用年数は22年です。多くの銀行は「22年 - 築年数 = 融資可能期間」で計算します。築11年の木造物件なら、融資期間は最長11年程度。 これが意味するのは、月々の返済額が大きくなるということです。

条件	融資期間25年	融資期間11年
借入額	2,000万円	2,000万円
金利	2.0%	2.0%
月返済額	約8.5万円	約17.0万円
月家賃15万円の場合の手残り	+6.5万円	▲2.0万円

重要：築古木造物件は融資期間が短くなるため、月々のCFがマイナスになりやすいのが最大のリスクです。「利回りが高いから」という理由だけで飛びつかず、必ず融資期間を踏まえた月次キャッシュフローまでシミュレーションしてください。融資期間を延ばすには、耐用年数を超えた融資に対応する金融機関を探すか、自己資金を多く投入して借入額を減らすことが対策になります。

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5. 初心者が陥りやすい5つの落とし穴

No.	落とし穴	なぜ危険か	対策
1	表面利回りだけで購入を決める	経費・ローン返済を考慮せず、CFがマイナスに	実質利回り＋月次CF試算を必ず行う
2	融資期間を考慮しない	築古は融資期間が短く、月返済が重くなる	「耐用年数 - 築年数」を事前に確認
3	建物劣化を過度に恐れる	割安物件を見逃す	インスペクション実施＋修繕費を織り込む
4	出口戦略を持たない	売りたい時に売れない、大幅に値下がりする	積算価格＝最低売却ラインと認識し、購入時に出口を想定
5	金利上昇リスクを無視する	変動金利で借りた場合、金利上昇でCFが消える	金利＋1%でもCFがプラスか検証する

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6. 物件購入前のチェックリスト

購入を検討する物件が見つかったら、以下の順序で判断してください。

ステップ1：数字で足切り
→ 実質利回り4%以下なら見送り。表面利回りだけで判断しない

ステップ2：積算価格を計算
→ 売出価格との乖離が1.5倍以上なら、慎重に検討。出口リスクが高い

ステップ3：融資シミュレーション
→ 融資期間・金利を入れて月次CFを計算。ローン返済後の手残りがプラスか確認

ステップ4：インスペクション
→ 建物の実態を把握。修繕費を見積もり、購入価格に織り込む

ステップ5：金融機関を比較
→ 最低3行に相談。アパートローン・プロパーローンの条件を比較し、最も有利な融資を選ぶ

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まとめ：築古木造は「計算する人」が勝つ投資

築古木造物件は、派手な高利回りに見えて、実は融資期間の短さ・修繕リスク・出口の不確実性という三重の課題を抱えています。しかし、これらのリスクを定量的に把握し、正しく織り込める人にとっては、割安に入手できる堅実な投資対象です。 大切なのは、「利回りが高いから買う」ではなく、「積算価格・実質利回り・月次CF・出口」の4つの数字を自分で計算できるようになることです。 まずは気になる物件を1つ選び、この記事の計算方法で試算してみてください。数字を出す習慣がつけば、判断力は自然と身につきます。 ---

参考情報

- 不動産投資ローンの種類と選び方（東急リバブル） - 不動産投資ローンのおすすめ比較（マイベスト） - アパートローンとプロパーローンの違い（大和財託）

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